Baisse des taux d’intérêt : est-elle partie pour durer en 2024 ?

En 2022 et 2023, les taux des crédits immobiliers ont augmenté de façon continue, jusqu’à atteindre un pic au cours de l’automne 2023. En moins de deux ans, ils sont passés d’une moyenne d’environ 1 % toutes durées confondues à près de 5 %. Toutefois, depuis la fin de l’année, les taux des prêts immobiliers sont à la baisse. Entre décembre 2023 et janvier 2024, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 4,24 % à 4,15 % d’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Une baisse particulièrement rapide, à une période de l’année où les taux d’emprunt sont habituellement stables. En janvier, les taux s’élevaient en moyenne à 3,89 % sur 15 ans, 4 % sur 20 ans et 4,13 % sur 25 ans.

Cette baisse des taux, principalement due à la baisse de l’inflation et à la stabilisation des taux d’intérêt directeurs de la BCE, est une excellente nouvelle pour les porteurs de projets, d’autant plus qu’elle s’accompagne de conditions d’octroi moins exigeantes de la part des établissement prêteurs. De quoi permettre aux ménages modestes, plus particulièrement aux primo-accédants, de revenir sur le marché du crédit ? L’avenir nous le dira. Une chose est sûre, l’année 2024 débute sur un recul des revenus des emprunteurs (- 0,9 % en glissement annuel), « amorçant peut-être une nouvelle transformation du marché », s’interroge l’observatoire Crédit Logement/CSA.

Si les intentions de réalisation de projets immobiliers progressaient pour le troisième mois consécutif en janvier selon les chiffres l’INSEE, l’Observatoire Crédit Logement/CSA estime que la reprise va être lente et hésitante. Si 2024 sera bel et bien l’année du retour de la baisse des taux d’emprunt, ces derniers ne devraient en réalité pas baisser de manière significative dans les prochains mois. En effet, si le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, annonce un cycle baissier en 2024, il ajoute que la baisse des taux d’emprunt se fera avec la plus grande prudence, « ni trop tôt ni trop tard », pour ne pas assister au retour ou à la persistance de l’inflation. Selon lui, la Banque centrale européenne (BCE) a trois degrés de liberté : le calendrier de la première baisse, mais aussi le rythme de l’assouplissement ensuite, et le niveau final des taux. Il invite donc à un gradualisme pragmatique, sans précipitation mais sans attentisme exagéré. « L’idée sera de trouver le bon curseur afin d’éviter que l’inflation ne reparte ou que le marché ne s’enlise encore plus ». En d’autres termes, une baisse trop précoce des taux pourrait contraindre la BCE à resserrer à nouveau sa politique monétaire.

Si vous aviez souscrit un crédit immobilier alors que les taux étaient au plus haut, il peut être tentant de se lancer dans une opération de rachat de crédit ou une renégociation auprès de votre banque prêteuse. Attention toutefois, pour qu’une opération de rachat de crédit soit avantageuse, l’écart de taux doit au minimum être de 0,7 %... voire 1 % pour qu’elle soit vraiment intéressante. En effet, si le rachat de crédit peut permettre d’obtenir des conditions d’emprunt très avantageuses, il implique le paiement de différents frais : les indemnités de remboursement anticipé et frais de fermeture des garanties de votre ancien crédit ainsi que les frais de dossier et de garanties de votre nouveau crédit.

En revanche, si vous souhaitez « seulement » renégocier avec votre banque actuelle, un écart de taux de 0,5 % est largement suffisant dans la mesure où les frais dont vous devrez vous acquitter seront moindres que dans le cadre d’un rachat. En dehors des frais de dossier, vous n’aurez généralement rien à payer. Néanmoins, l’établissement prêteur n'est pas dans l’obligation d’accepter une baisse de votre taux. Elle aura toutefois intérêt à le faire pour vous garder parmi ses clients.