En ville comme à la campagne, si la mitoyenneté peut facilement devenir source de conflits entre les voisins, elle peut également les épargner si chacun d’entre eux a connaissance de ses droits et de ses obligations.
Qu’est-ce que la mitoyenneté ?
Il existe une définition légale de la mitoyenneté. Au regard de la loi, un mur, un fossé, une haie ou une clôture sont présumés mitoyens dès lors qu’ils servent de séparation entre deux propriétés contiguës :
- Entre deux bâtiments.
- Entre une cour et un jardin.
- Entre un enclos et les champs.
Mais au-delà de la présomption légale, on peut également établir la preuve de la mitoyenneté :
- Par le titre de propriété du bien : cet acte notarié va mentionner la nature privative ou mitoyenne du mur.
- Par la prescription, en l’absence de titre : il incombe au particulier qui invoque cette prescription de prouver qu’il s’est comporté en copropriétaire durant un certain temps de manière continue, publique et non équivoque.
Enfin, notez bien que les voisins séparés par un mur mitoyen en sont tous deux propriétaires en totalité, et pas seulement pour moitié à l’un et à l’autre.
Bon à savoir
La construction d’un mur mitoyen requiert le respect de certaines règles de hauteur :
- Chaque mur élevé dans une ville de 50 000 habitants et plus doit respecter une hauteur de 3,20 mètres.
- Dans les autres villes, cette hauteur est de 2,60 mètres.
Sachez que cette règle ne s’applique pas si l’arrêté municipal apporte des règles particulières, il convient donc de se renseigner auprès de sa mairie afin de prendre connaissance des règles applicables localement en matière de mur mitoyen.
La mitoyenneté apporte des droits aux copropriétaires…
Chacun des voisins étant propriétaire au même titre du mur mitoyen, ils peuvent légitimement entreprendre les travaux qu’ils souhaitent sur leur côté du mur. L’un peut par exemple installer des plantations ou envisager un affichage publicitaire, sans avoir l’obligation d’obtenir l’accord de son voisin. Dans ce cas, nous vous conseillons malgré tout de le tenir au courant de votre projet, afin d’éviter toute tension.
Il est également envisageable de surélever ou d’augmenter l’épaisseur du mur mitoyen, même si cet aménagement est à l’initiative d’un seul des propriétaires. Il devra quand-même préalablement obtenir l’aval de son voisin, et les travaux seront à ses seuls frais. Pour finir, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient, elle, exclusivement à celui qui a entrepris les travaux.
En revanche, l’autre voisin peut également acquérir la propriété de l’excédent s’il paie la moitié du coût des travaux qui ont été réalisés.
Enfin, sachez qu’un propriétaire peut demander à son voisin que celui-ci lui cède la mitoyenneté de son mur privatif construit à cheval sur les deux propriétés. A défaut de l’aboutissement d’un accord amiable, cette demande pourra être portée devant le tribunal de grande instance (TGI).
Références juridiques
- Article 655 du Code civil portant sur l’entretien commun d’un mur mitoyen.
- Article 658 du Code civil portant sur la surélévation d’un mur mitoyen.
… et elle entraîne également des devoirs
Le mur mitoyen appartenant à chacun des copropriétaires, ces derniers sont légalement tenus de l’entretenir en cas de dégradation, et de contribuer chacun pour moitié aux éventuels travaux ou réparations qui s’avéreraient nécessaires.
A cet égard, les travaux doivent être effectués avec l’accord des deux copropriétaires sauf en cas d’urgence. Un cas d’urgence se définit par exemple par la menace de l’effondrement du mur.
En dehors d’un cas d’urgence, le voisin qui exécute seul des travaux sera dans l’interdiction de réclamer la moitié du montant à son voisin.
Par ailleurs, les copropriétaires exercent pleinement leur droit de propriété sous réserve des nuisances de voisinage. Il est par exemple interdit de priver son voisin d’ensoleillement.
Enfin, sachez qu’en cas de construction d’un mur privatif, on ne peut pas contraindre son voisin d’en acquérir la mitoyenneté.
Les points clés à retenir
- Un mur mitoyen désigne un mur qui sépare deux propriétés : les propriétaires de part et d’autre sont donc tenus de l’entretenir et de ne pas nuire à la tranquillité de l’autre.
- Dans la plupart des cas, il est obligatoire d’obtenir l’aval de son voisin lorsque l’on décide de faire des aménagements sur le mur mitoyen.
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