Avant de vous projeter dans la construction et l’aménagement de votre maison, il vous faudra déjà trouver le bon terrain à bâtir. S'il y a un point essentiel à ne pas négliger dans vos démarches, c'est bien celui-ci.
Se renseigner sur l'historique du terrain
Tout d’abord, il est essentiel de se renseigner sur l'historique du terrain avant de lancer une procédure d'acquisition. Face à l’importante pression immobilière et au manque d'espace, certaines municipalités peu scrupuleuses n'hésitent pas à vendre des terrains à bâtir situés sur d'ex-friches industrielles non ou mal dépolluées. D'anciennes décharges recouvertes de végétaux laissent parfois place à de futurs lotissements. La méfiance prime dans les grandes agglomérations, métropoles et en Île-de-France d'où l'importance de faire effectuer une étude de sols par un géotechnicien. Trois à quatre forages définiront la résistance du sol, sa nature (argile, sable...) et préviendront des risques naturels éventuels.
Dans les régions proches du littoral ou ensoleillées, méfiez-vous des terrains vagues en zones inondables. La botanique sera votre allié pour débusquer des sols très humides. Comme, par exemple, la présence de prêles ou de roseaux...
En chiffre
500 mètres : surface à vol d'oiseau autour d'un monument ou d’un site classé qui fait que les Architectes des Bâtiments de France peuvent demander la modification de vos plans.
Les documents officiels à consulter impérativement
Pour éviter les mauvaises surprises, deux démarches administratives à retirer en mairie s'imposent :
- le Plan Local d'Urbanisme (PLU) - anciennement Plan d'Occupation des Sols (POS)
- le Certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb)
Le premier stipule les règles de construction applicables et donne aussi une vision de l'évolution de l'environnement. Quant au CUb, il précise la viabilité de votre projet selon vos souhaits architecturaux et également le respect du type de contraintes : alignement, forme de la toiture, fenêtres, couleur des tuiles...
Bon à savoir
Dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir, l’article 1638 du Code Civil impose au vendeur de déclarer des servitudes non-apparentes ou occultées (droit de passage, canalisations...). En cas de tromperie, cela entraîne la résiliation dudit contrat ou des dommages et intérêts.
Un œil sur la fiscalité communale
Maints acheteurs potentiels oublient de vérifier le montant des impôts locaux au moment de l'acquisition. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d'habitation tombent chaque année, mais varient selon les villes. Pour éviter une mauvaise surprise, informez-vous sur le taux d'endettement de la commune visée. Cela donne une indication de la pression fiscale à long terme.
Voisinage et évolutions : pensez sur la durée
Pour une maison comme un appartement, l'acquéreur a tendance à se focaliser sur le voisinage direct. Argument fort légitime. Une visite nocturne donne d'ailleurs une autre idée du secteur. Mais il faut voir plus loin. Comme pour les acheteurs d'une maison isolée ou en lotissement, il faut s'aviser des prochaines évolutions du secteur. N'oubliez pas que l’environnement du terrain s'avère aussi substantiel que l'acquisition elle-même. Avoir son logement à deux pas d'une future ligne TGV ou d’un incinérateur, ou d’une carrière rendra votre vie impossible.
Les professionnels du foncier le répètent : le choix du terrain détermine la moitié du succès d'un futur logement. Avant de signer quoi que ce soit, prenez du recul en demandant plusieurs avis.
Les points clés à retenir
- Une étude des sols de votre terrain à bâtir évitera de désagréables surprises.
- N'achetez jamais un terrain sans avoir obtenu de la mairie un Certificat d'urbanisme opérationnel.
- Appartement ou maison : il faut s'aviser des prochaines évolutions du secteur.
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