Faire construire : où acheter un terrain à bâtir en Île-de-France ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, l’Île-de-France reste une région majoritairement rurale, malgré une agglomération parisienne très dense et étendue. En effet, « seuls » 23 % du territoire régional est urbanisé, selon l’Institut Paris Région. Le reste se compose majoritairement de champs agricoles, forêts et prairies.

Néanmoins, trouver un terrain à bâtir en région parisienne n’est pas évident, dans la mesure où la construction y est très réglementée et les espaces non urbanisés de plus en plus protégés. D’autant plus depuis l’arrivée de la loi ZAN, destinée à lutter contre l’artificialisation des sols. En petite couronne, les terrains à bâtir se font même très rares. Sur les près de 5 000 terrains à bâtir référencés par SeLoger Construire en Île-de-France, moins de 500 se trouvent à Paris et en petite couronne. Dans la capitale, il n’y en a même aucun.

Les terrains constructibles sont tellement introuvables à Paris qu’ils se vendent à prix d’or. Fin 2023, un terrain de 59 m² situé dans le 19^e arrondissement était en vente au prix de 525 000 €, soit près de 8 900 €/m². Dans le reste du Grand Paris, nous trouvons un peu plus de 170 terrains constructibles dans le Val-de-Marne, près de 140 en Seine-Saint-Denis et une cinquantaine dans les Hauts-de-Seine.

Si vous êtes à la recherche d’une parcelle disponible à la vente en région parisienne, mieux vaut rechercher dans la grande couronne, où les terrains sont plus nombreux et un peu plus accessibles financièrement. C’est en Seine-et-Marne que nous retrouvons le plus de terrains à bâtir dans la région. Le département de l’Est parisien compte plus de 1 900 parcelles constructibles à la vente. Rien qu’à Melun, près de 50 terrains sont référencés sur notre plateforme, soit presque autant que dans l’ensemble des Hauts-de-Seine. Suivent Quincy-Voisin (39 parcelles) et Claye-Souilly (37).

Dans l'Essonne, au sud de Paris, plus de 1 000 terrains à bâtir sont actuellement proposés à la vente, dont une quarantaine à Arpajon et une trentaine à Saint-Vrain. Le Val d’Oise suit de près avec environ 900 parcelles disponibles à la vente. C’est dans le centre du département qu’elles sont le plus nombreuses, notamment à Bessancourt (57), Eragny-sur-Oise (44) et Soisy-sous-Montmorency (45).

Enfin, à l’ouest de la région, si les Yvelines sont le département le moins fourni de la grande couronne en nombre de parcelles constructibles, elles y sont tout de même plus nombreuses que dans l’ensemble du Grand Paris. Près de 700 y sont référencés sur SeLoger Construire, dont une quarantaine à Conflans-Sainte-Honorine.

Selon les chiffres du ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, le prix moyen au mètre carré des terrains à bâtir est en hausse en France. En 2022, il atteignant 92 euros, soit une augmentation de 2 % par rapport à 2021. La superficie moyenne des terrains achetés est de 980 m² (+3,4 %) tandis que le prix moyen des terrains augmente de 5,5 %, s’établissant à 89 900 €.

De son côté, le coût moyen de la maison s’élève à 209 600 € (+9,1 %). Pour les terrains achetés en 2022, l’investissement total (maison et terrain) s’élève en moyenne à 293 400 € (+8 %). Une hausse généralisée due à l’augmentation du coût des matériaux et la mise en place de la réglementation environnementale 2020 (RE2020).

L’Île-de-France n’échappe pas à cette tendance. C’est même la région où le prix moyen des terrains est le plus élevé en France, atteignant 255 €/m². Entre 2021 et 2022, le prix a augmenté de 9,8 %. C’est la plus forte hausse constatée dans l’Hexagone. Actuellement, pour un terrain constructible en petite couronne, il faut compter entre 120 000 € et 1 000 000 €, selon la taille et la localisation. En grande couronne, où les parcelles sont souvent plus grandes, les prix sont plus accessibles, compris entre 20 000 et 700 000 €.