Difficile à vendre parce que trop grand et donc par ricochet trop cher, la division en parcelle d'un terrain présente beaucoup d’atouts pour le propriétaire. Suivez le guide.
La division parcellaire consiste à diviser une même propriété foncière en plusieurs morceaux ou « lots », en vue de les céder ensuite à des acheteurs différents. De nombreux propriétaires peuvent y trouver un intérêt immédiat : le terrain existant, en premier lieu, peut s’avérer trop grand (et donc trop cher) pour intéresser des acheteurs. La division est également recommandée si vous n’avez pas l’usage d’une partie de votre terrain, laissé en friche. Par ailleurs, et si elle est bien menée, une division de parcelle entraînera une plus-value totale plus importante que si le terrain avait été vendu en une seule fois. Un bon point pour les finances du propriétaire, pour celles de l’État et pour la nécessaire densification de l’habitat dans certains secteurs tendus.
Une procédure précise à respecter
Il est exclu de diviser un terrain au hasard. La première étape consiste à solliciter, en mairie, un certificat d’urbanisme opérationnel, qui vous renseignera sur l’intégralité des règles applicables au terrain concerné (PLU, cadastre…), avec garantie de validité pour au moins 18 mois. Selon la nature du terrain, sa superficie et le nombre de lots, vous serez ensuite orienté vers le dépôt d’une déclaration préalable valant aménagement ou vers une demande de permis d’aménager. Pour le volet technique du dossier, vous aurez besoin par ailleurs de vous assurer les services d’un expert-géomètre.
Quelques chiffres sur la division parcellaire
Un rapport « Bimby » du ministère de l’Écologie, publié en septembre 2012, insiste sur le potentiel des divisions parcellaires pour densifier les zones périurbaines :
- En Île-de-France, 1 million de terrains de 1000 m² et davantage n’abriteraient qu’une seule maison.
- Au niveau national, 20 % des terrains avec maisons pourraient être divisés de façon viable.
- Les PLU manquent encore de cohérence : 400 m² minimum pour une maison à Sannois, et seulement 200 m² chez sa voisine Eaubonne…
Les options offertes au vendeur
Une fois chaque parcelle délimitée et recensée auprès du cadastre, le propriétaire a toutes les cartes en main pour entamer la vente. Plusieurs options s’offrent à lui. La solution la plus simple consiste à vendre le terrain tel quel et en entière propriété. Il pourra toutefois également assortir la vente de certaines conditions et se garantir quelques droits, dont une éventuelle servitude pour droit de passage si le terrain vendu coupe sa propriété en deux. Pour augmenter le prix de vente, le propriétaire est libre de financer lui-même la viabilisation de la parcelle (c’est-à-dire le raccordement aux réseaux d’eau, d’assainissement et d’énergie), voire de céder le terrain clé en main, avec un permis de construire déjà obtenu.
La parcellisation d’un grand terrain est une procédure certes précise, mais moins complexe qu’on ne le pense généralement. Elle peut contribuer à débloquer de nombreuses situations personnelles.
Les points clés à retenir
- La parcellisation peut s’imposer comme une étape obligée pour qui veut se débarrasser d’un grand terrain.
- La mairie et le cadastre sont compétents pour ce type de procédure.
- La division des parcelles pourrait représenter l’avenir dans les zones périurbaines peu denses.
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