De nombreuses régions françaises souffrent d’un déficit de logements, accentué par la mise en valeur insuffisante de certains terrains constructibles. Pour encourager la construction sur ces terrains à bâtir, le législateur multiplie les mesures en 2015.
Une forte majoration de la taxe foncière
Les propriétaires de terrains constructibles mais non bâtis ont du souci à se faire pour leur prochaine taxe foncière ! Une nouvelle disposition fiscale, passée relativement inaperçue, prévoit une pénalité de 5 € par mètre carré au titre de la taxe foncière 2015, du moins si le terrain en cause est situé dans l’une des vingt-huit agglomérations où le marché immobilier est estimé « tendu ». Sauf à vendre le terrain ou à engager une construction, le propriétaire s’expose à la même pénalité en 2016, et même à son doublement en 2017 (10 € par mètre carré). La mesure a évidemment pour objet de dissuader la conservation de terrains en « jachère », et de favoriser l’éclosion de logements neufs.
Des conditions avantageuses pour les donations
En contrepartie, le propriétaire peut tout d’abord profiter d’une mesure exceptionnelle et temporaire qui prévoit, pour tous les actes authentiques signés en 2015, l’exonération totale de droits de mutation en cas de donation entre vifs (enfants, petits-enfants, conjoint, autre membre de la famille, une personne étrangère à la famille). Le donataire, s’il peut démontrer un lien de filiation ou de parenté direct avec le donateur, est exonéré jusqu’à hauteur de 100 000€ sur la valeur du terrain. En contrepartie, il s’engage à construire un bien sur le terrain dans les quatre ans suivant la date de signature, et à obtenir le permis de construire avant le 31 décembre 2016.
Jusqu’à hauteur de 100 000€ sur la valeur du terrain
Gérard, 63 ans, dispose en pleine propriété d’un terrain constructible en milieu péri-urbain, adjacent à sa maison, d’une surface de 2000 m². Il souhaite en céder une partie (750 m²) à son fils et sa belle-fille. Une fois la division de la parcelle effectuée par un géomètre-expert, la valeur de la donation est estimée par le notaire à 90 000 €. Le fils de Gérard n’aura donc aucun droit de mutation à payer pour cette transaction.
Une fiscalité revue pour les plus-values de cession
Le projet de loi de finances pour 2015 aligne la fiscalité des plus-values de cession des terrains sur celle des autres biens immobiliers, afin d’encourager les propriétaires, là encore, à vendre plus rapidement. L’abattement de l’imposition sur le revenu est total au bout de 22 ans de détention (6 % par an au-delà de 5 ans, 4 % la 22e année). L’abattement sur les prélèvements sociaux, quant à lui, est complet au bout de 30 ans (1,65 % par an au-delà de 5 ans, puis 9 % par an au-delà de 22 ans).
A cet abattement progressif s’ajoute un autre abattement, temporaire et exceptionnel, de 30 % pour toute promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
Les différentes mesures fiscales applicables en 2015 devraient contribuer à assouplir un peu le marché foncier, notamment dans les zones les plus tendues. Les propriétaires ont tout intérêt à bien en prendre connaissance et à réfléchir sur la meilleure stratégie à adopter.
Les points à clés retenir
- En zone tendue, les propriétaires inactifs s’exposent à une forte hausse de la taxe foncière.
- La fiscalité relative à la cession des terrains à bâtir va entrer dans une fenêtre exceptionnellement favorable.
- Les donations entre vifs, de même, sont encouragées.
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