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Un terrain constructible peut-il devenir inconstructible ?

Un terrain constructible peut-il devenir inconstructible ?

Vous avez acheté un terrain avec le projet d’y faire construire votre maison, mais ce dernier devient non constructible. Vous bénéficiez alors de certains recours pour vous opposer à cette décision ou alors vous pouvez prévoir des projets différents.

Pourquoi un terrain est non constructible ?

Un terrain est considéré comme étant constructible lorsqu’il remplit certains critères. Un terrain constructible doit donc être :

  • Physiquement apte à supporter une construction, ce qui implique de tenir compte de la capacité du sol à soutenir le poids et les charges d’une construction.
  • Viabilisé, c’est-à-dire que le terrain doit pouvoir être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voiries permettant l’accès du trafic automobile nécessaire pour établir la construction envisagée, et par la suite aux réseaux collectifs, à savoir l’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone.
  • Juridiquement autorisé à recevoir la construction envisagée. Chaque terrain se voit appliquer un certificat d’urbanisme, et ce document détermine si le terrain est constructible ou non. Il est amené à être modifié à tout moment, ce qui peut réduire ou supprimer le caractère constructible du terrain.

Ces critères sont cumulatifs, ce qui signifie que lorsque l’un ou l’autre présente une faille, le terrain est alors déclaré non constructible. Les raisons pour que le PLU (plan local d’urbanisme) ou le POS (plan d’occupation des sols) rende le terrain non constructible sont diverses : il peut s’agir d’un problème de sécurité, de salubrité, il peut s’agir également d’un lieu classé zone naturelle, d’une mesure de protection du site, d’un projet d’intérêt général, etc.

Bon à savoir

Si vous achetez un terrain, n’attendez pas trop longtemps pour faire construire votre maison, car les modifications des certificats d’urbanisme sont fréquentes et rapidement mises en place, ce qui pourrait compromettre votre projet.

Peut-on contester la non constructibilité d'un terrain ?

Il peut arriver d’acheter un terrain en vue de faire construire une maison, et qu’une décision soit prise pour déclarer le terrain non constructible, ce qui vous empêche de mener à bien votre projet. Si tel est le cas, vous pouvez contester cette décision avec différentes possibilités :

  • Lorsque le terrain devient non constructible à cause de la révision ou de la modification du PLU ou du POS, vous pouvez vous opposer à cette décision au moment de l’enquête publique. Vous êtes alors automatiquement informé(e) de cette enquête, et votre contestation sera soumise au maire de la commune.
  • Lorsque le terrain devient non constructible à cause d’un arrêté qui qualifie l’opération de « projet d’intérêt général », vous pouvez porter votre recours devant le juge administratif.
  • Dans le cadre d’une procédure de préemption, ou dans le cas d’une vente entachée d’un vice de consentement, vous devez porter le recours devant le juge judiciaire. C’est par exemple le cas où vous avez acheté le terrain sur les conseils de votre notaire en croyant qu’il était constructible, alors que ce dernier était en mesure de vous informer du caractère non constructible du terrain.

Bon à savoir

Le terrain peut avoir le statut de « constructibilité limitée » dans les communes dépourvues de PLU ou d'une carte commune. Cela signifie qu'aucune construction n'est autorisée en dehors des parties urbanisées de la commune, mais le conseil municipal peut autoriser certaines constructions à l'issue d'une délibération.

Que faire d’un terrain non constructible ?

Bien qu’il soit contraignant de se retrouver en possession d’un terrain non constructible, il est pourtant possible de le rentabiliser :

  • Parmi les projets réalisables, on relève par exemple la possibilité d’aménager un verger et de faire des plantations sur le terrain. Les produits récoltés peuvent ensuite être destinés à votre consommation personnelle ou à la revente selon votre projet.
  • Vous pouvez également prévoir de louer votre parcelle à un particulier, comme par exemple la personne possédant la parcelle voisine à la vôtre : elle pourrait alors bénéficier d’un jardin plus vaste ou alors vous pouvez le louer à des personnes de passage souhaitant installer leur camping-car.
  • Il est possible de le louer à des professionnels, qui souhaiteraient par exemple stocker des machines, des engins ou des matériaux. Si le terrain est en ville, vous pouvez alors aménager des places de stationnement et les louer également.
  • Vous pouvez mettre en place un élevage.
  • Il est possible de prévoir quelques aménagements de loisirs que vous commercialiserez : un paintball, un terrain de cross pour vélos ou motos, ou encore monter des jeux gonflables de grande taille pour les enfants.

Bon à savoir

Un terrain constructible peut devenir non constructible, et vice versa ! Les processus de révision et de modification changent souvent, le terrain peut donc redevenir constructible à nouveau.