Construction en limite de propriété : quelles sont les règles à respecter ?

22 déc 2022
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Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous souhaitez y faire construire prochainement un logement neuf ? Dans ce cas, vous devez tenir compte de la réglementation en ce qui concerne la limite de votre propriété. La voici.

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Un immeuble en construction
Lorsque l'on construit en limite de propriété, certaines règles sont à connaître. © Ken Schulze

Sommaire

Est-il possible de construire en limite de propriété ?

En respectant la loi, vous vous assurez d’obtenir un logement respectant les règles de construction. Découvrez ci-dessous tout ce que vous avez besoin de savoir concernant le bornage, l’implantation et l’aménagement de clôture.

Lorsque l’on devient propriétaire d’un terrain, on pourrait se dire qu’il est possible d’y construire à n’importe quel endroit, principalement si les dimensions du terrain en question dépassent à peine la superficie de la maison neuve que vous souhaitez bâtir. Sachez donc qu’il est tout à fait possible de construire en limite de propriété, à condition toutefois de respecter certaines règles.

L’article R.111-19 du Code de l’urbanisme apporte déjà une confirmation bienvenue : « Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin ». Cependant, vous noterez que même lorsque le permis de construire est délivré, un recours formulé par des tiers peut encore survenir. Dans tous les cas, une règle de bon sens s’applique : parlez de votre projet de construction avec votre voisin, vous limiterez ainsi, au maximum, les risques d’éventuels conflits.

Si vous constatez qu’il n’existe pas de bornage de terrain précis, n’hésitez pas à faire appel à un expert géomètre. Celui-ci effectuera des relevés précis, de manière à identifier les limites de votre propriété et à définir juridiquement les limites respectives de terrains contigus.

Quelle distance entre construction et limite de propriété ?

En tant que propriétaire de terrain, vous savez désormais que vos droits en matière de construction sont également assortis de devoirs envers le voisinage d’où une question légitime et essentielle : quelle distance minimale devez-vous respecter en situation de limite de propriété ? Selon l’article R. 111-19 du Code de la construction, « une construction en limite de propriété doit être érigée à une distance séparative minimale de 3 mètres, par rapport à la maison des voisins ».

Cependant, les méthodes de calcul peuvent évoluer en fonction des règles locales d’urbanisme et du PLU (Plan Local d’Urbanisme). Les règles peuvent donc différer selon la commune où se trouve le terrain. Dans tous les cas, il peut être extrêmement utile de se rendre en mairie, afin d’obtenir plus d’informations. Là, vous demanderez à voir le Plan local d’urbanisme (PLU) ou la carte communale. Si rien de tout cela n’existe, renseignez-vous sur les usages locaux, autrement dit, les règles non écrites qui s’appliquent dans la zone du bien.

Quelle que soit la situation, le calcul devra tenir compte du point le plus avancé du bâtiment, comme référence en matière de distance avec la maison voisine (exemple : un balcon, un débord de toiture ou un rebord de fenêtre).

Quelle hauteur pour construire en limite de propriété ?

Selon la réglementation actuelle, les constructions peuvent être édifiées en limite séparative uniquement si la hauteur du mur construit au droit de cette limite ne dépasse pas la hauteur de 2,60 m. Dès lors, ce mur ne pourra être surmonté que d’une toiture, dont la pente devra être inférieure ou égale à 45° (on pourra également envisager d’installer un toit-terrasse selon les cas).

Dans d’autres circonstances et selon les communes, la hauteur du mur qui sépare deux propriétés peut aller jusqu’à 3,20 m. Cette situation peut se produire si votre bien se trouve au cœur d’une commune constituée de plus de 50 000 habitants. Dans tous les cas et pour éviter tout litige, il est indispensable que vous contactiez le service urbanisme de votre mairie, pour connaître les règles locales qui s’appliquent par rapport au terrain voisin. Comme d’ordinaire, ces informations peuvent faire l’objet d’une consultation auprès du Plan local d’urbanisme (PLU). Si le bien se trouve dans une petite commune n’ayant pas élaboré de PLU, demandez à voir la carte communale qui est un document d’urbanisme simplifié.

S’il n’existe aucune règle locale dans votre situation, il vous sera conseillé de revenir à la loi qui fixe les règles de hauteur minimale. Ces règles dépendent avant tout de la situation de votre terrain.

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