Vous disposez d’un bout de terrain constructible non exploité ? La meilleure façon de le rentabiliser reste bien souvent de le vendre... en lots séparés ! Voici les points clés à retenir concernant la procédure de division foncière.
La loi ALUR a assoupli les règles des terrains constructibles
Avant l’entrée en vigueur de la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR), la division d’un terrain était soumise, entre autres obligations, au respect du coefficient d’occupation des sols (COS) dans la zone concernée. La suppression du COS entraîne donc une plus grande souplesse du point de vue du propriétaire qui souhaiterait céder une partie de son terrain. La loi ALUR a par ailleurs supprimé l’obligation d’une surface minimale, auparavant fixée à 300 m², pour les nouveaux terrains constructibles dans les communes dotées d’un PLU.
Vous devez respecter les règles d'urbanisme en vigueur
La décision de procéder à une division foncière revient au propriétaire du terrain mais il ne peut évidemment pas agir uniquement selon son bon vouloir. Toute opération de division doit être préalablement déclarée en mairie et est soumise au respect des règles d’urbanisme en vigueur, comme le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques d’inondations si le terrain est situé dans une zone à risque. Enfin, si le terrain constructible est situé dans un rayon de 500 mètres autour d'un monument classé, l’opération doit obtenir l’autorisation des architectes de France.
Le droit de l’urbanisme est une chose, mais il faut être pragmatique et tenir compte des obstacles pratiques même lorsque la loi est de votre côté ! Pour éviter les difficultés, mieux vaut ne pas créer des lots trop excentriques comme des bouts de terrain en pente ou des parcelles aux contours torturés. Les géomètres-experts sont aussi là pour vous aider à peaufiner votre projet et à le rendre viable ».
André, géomètre-expert dans la région d’Amiens
La division d'un terrain est fiscalement très intéressante
La division de propriété consiste à séparer une propriété en plusieurs « lots ». Cette procédure est particulièrement avantageuse si vous disposez d’un grand terrain à bâtir et que vous souhaitez en céder une partie pour que l'acheteur puisse y ériger une construction. D'ailleurs, en vue de libérer du foncier dans les zones tendues, la fiscalité concernant la cession des terrains constructibles est plutôt favorable. À l'inverse, leur rétention peut entraîner une majoration significative de la taxe foncière. Même sans intention de construire, la division de propriété est un mécanisme utile si, par exemple, vous souhaitez racheter une partie du terrain de votre voisin pour agrandir votre jardin.
Faire appel à un géomètre-expert est obligatoire pour diviser votre terrain
Après la déclaration en mairie, il vous faut faire appel à un géomètre-expert répertorié auprès du Conseil Supérieur de l’Ordre. Seul ce professionnel est habilité à procéder à l’arpentage des lots. Après une première visite en votre compagnie et diverses vérifications administratives (consultation de l’acte de propriété, du cadastre…), le géomètre réalise le bornage du nouveau terrain en convoquant, au besoin, les propriétaires voisins qui partageraient une limite divisoire avec la parcelle. Il dresse ensuite un procès-verbal de bornage qu’il transmet aux autorités pour validation officielle. L’inscription définitive du nouveau lot au cadastre de la commune est subordonnée à la rémunération du géomètre et au versement d’une taxe au Trésor public. Vous recevrez ensuite un plan cadastral incluant le nouveau lot et qui vaut autorisation de procéder à la vente.
Les points clés à retenir
La division d’un terrain en parcelles constructibles peut s’avérer extrêmement rentable pour un propriétaire. La loi évolue et favorise de plus en plus ce type d'opération : une opportunité à saisir !
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