Quelle surface peut-on construire sur un terrain ?

Pas de surface minimale du terrain imposée à l’échelle nationale

Il n’existe aucune loi nationale imposant une surface minimale du terrain lors de la construction d’une maison. Concrètement, cela signifie que vous pouvez prévoir de construire sur un terrain de 100 m² ou moins selon la commune, mais la surface de la maison que vous ferez construire devra être prévue en conséquence. En revanche, les règles qui encadrent la surface d'un terrain pour la construction sont différentes d’une région à l’autre, mais également d’une ville et parfois d’un quartier à l’autre. Vous devez donc vous référer à un repère qui vous sera transmis en vous rendant à la mairie, à savoir le PLU, le plan local d'urbanisme, qui est disponible pour toute personne souhaitant le consulter.

Pour votre construction, tenez compte du PLU

Si vous vous rendez dans la mairie de la commune dans laquelle vous souhaitez faire construire, cette dernière va vous fournir des informations issues du PLU pour connaître notamment la surface au sol qui peut être couverte par la future construction, et donc par votre future maison. Cette règle permet de limiter le risque de faire face à des terrains entièrement bétonnés, car la limitation de la construction sur un terrain donné permet de préserver des espaces verts sur chaque parcelle. De plus, le plan local d’urbanisme détermine le secteur dont dépend le terrain, et indique les orientations de constructibilité. Ce document est donc une sorte de règlement de construction qui s’applique à une zone définie.

La surface d'une maison tient compte du prospect, du SUP et des EBC

Pour déterminer quelle surface vous pouvez envisager sur votre terrain, vous devez tenir compte de différentes règles d'urbanisme :

•  Le prospect est une règle qui organise les volumes dans les communes. Cette règle doit être prise en compte dans la mesure où elle dimensionne l'écart entre les bâtiments mais également leurs hauteurs, ce qui a un impact sur la surface de votre future maison.
• Le SUP, servitude d'utilité publique introduit des limitations administratives au droit de propriété, dans un but d'utilité publique. Elle s'étend notamment à l'occupation des sols et peut donc limiter le droit de construire, si l'objectif est par exemple de conserver le patrimoine, s'il s'agit de la défense nationale ou de la salubrité publique.
• Certains espaces naturels comme des parcs ou des forêts peuvent être qualifiés espaces boisés classés (EBC), et sont donc protégés. Cela peut compromettre ou limiter la possibilité de construire, et donc avoir une incidence directe sur la surface constructible sur votre terrain.

Faire appel au bon sens pour déterminer la surface

Au-delà des règles administratives et juridiques qui encadrent la surface d’une maison à construire, il est bien évident que le bon sens est également de mise. Par exemple, si vous achetez un terrain de 8 000 m², faire construire une petite maison de 120 m² seulement, n’aura pas beaucoup de sens, sauf si vous appréciez particulièrement les grandes étendues d’espaces verts, mais vous devrez alors tenir compte des contraintes et des limites d’un tel projet. Vous devrez entretenir ce grand espace vert, tailler les arbres, les buissons, tondre la pelouse, borner le terrain, etc. À l’inverse, il est important de conserver un espace de jardin lorsque l’on fait construire une maison, et c’est d’ailleurs ce que vous impose le PLU. Bénéficier d’un minimum de végétation permet notamment de pouvoir envisager des jeux de plein air pour les enfants, l’installation d’une piscine, l’installation d’un salon de jardin pour profiter des beaux jours, ou encore la culture de fruits et de légumes. Mais cela permet également de réduire l’impact des conditions météorologiques de plus en plus redoutables. La végétation peut, en effet, éponger une grande quantité d’eau lors des fortes pluies et des intempéries, mais également absorber une certaine quantité de CO2 et limiter l’impact des fortes chaleurs sur la maison et plus généralement dans l’ensemble de la commune.

En-dessous de 150 m², vous pouvez construire sans architecte

Dans un projet de construction de maison, une autre règle s’applique à la surface des maisons, il s’agit de celle de la surface constructible sans avoir l’obligation d’avoir recours à un architecte. Depuis 2017, le seuil est placé à 150 m², ce qui signifie qu’une maison d’une surface inférieure peut être construite avec l’aide du professionnel de votre choix (artisans, constructeur, etc.). En revanche, si la maison que vous prévoyez de faire construire est de surface plus élevée, il est alors impératif de recourir à un architecte.