Maison en lotissement : quelles sont les règles en matière de servitude de passage ?
Si vous faites construire une maison en lotissement, pensez à vous renseigner au sujet des servitudes de passage. Un terrain enclavé devra bénéficier d’un passage qui empiétera sur l’une des propriétés contiguës, c’est pourquoi il est important de connaître les règles en la matière.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Lorsqu’une personne possède un terrain qui ne bénéficie pas d’un accès à la voie publique ou qui bénéficie d’un accès insuffisant à la voie publique, il s'agit alors d'un terrain dit enclavé. Dans ce cas, ce propriétaire a le droit de demander le désenclavement de son terrain, c’est-à-dire la mise en place d’un passage suffisant sur le terrain de l’un ou l’autre de ses voisins, pour assurer une desserte complète de son propre terrain à la voie publique. Dans le cas d’un lotissement, si vous faites construire une maison, il est important de vous assurer que :
- D’une part, votre propre terrain est bien desservi, et que le passage vers la voie publique est suffisant, au risque de devoir entamer des négociations avec vos voisins.
- D’autre part, que les terrains contigus bénéficient eux aussi d’une desserte suffisante vers la voie publique, au risque de voir l’un de vos voisins réclamer un doit de passage sur votre propre terrain.
Le désenclavement d’un terrain et le tracé d’un passage vers la voie publique impliquent une indemnisation financière pour le propriétaire du terrain traversé.
Servitudes de passage : quel est le passage suffisant ?
Si vous réalisez des vérifications au sujet de la desserte de votre terrain et des terrains voisins, prenez des mesures précises, car une desserte considérée suffisante doit répondre à certaines caractéristiques. Un arrêt de la Cour de Cassation du 18 janvier 2017 a ainsi retenu que le passage devait être carrossable sur toute la longueur, et que la largeur devait donc être de 3 mètres au minimum, afin de permettre à un véhicule à quatre roues de se rendre sur le terrain.
En revanche, en cas de tracé d’un passage, le tracé doit être le plus court possible entre le terrain enclavé et la voie publique, à moins qu’un tracé plus long soit moins dommageable pour la propriété traversée. Le tracé du passage fait toujours l'objet de discussions et de négociations entre les propriétaires des terrains concernés. En cas de mésentente et en l'absence d'un compromis, c'est alors le juge qui tranche.
Le droit au désenclavement pour un terrain en lotissement
La construction d’un lotissement fait partie des motifs qui permettent de faire valoir le droit au désenclavement, et donc la desserte à la voie publique. Ce passage s’exerce de plein droit au profit du propriétaire du terrain enclavé, et donc du lotisseur dans le cadre de la construction d’un lotissement, tant que les terrains n'ont pas été vendus.
Pensez donc à consulter le plan du lotissement, regardez quelles sont les limites séparatives de chaque parcelle, et renseignez-vous auprès du lotisseur afin de savoir si les démarches nécessaires ont été faites pour désenclaver les terrains enclavés, si cela apparaît nécessaire.
Si l’enclave d’un terrain résulte de la division d’un même terrain initial, comme c’est souvent le cas en lotissement, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
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