Alors que vous envisagiez de mettre en vente votre maison, vous venez de découvrir que son ancien propriétaire avait réalisé des travaux sans y avoir été autorisé… Que faire ? Pas de panique, on vous répond.
Quels sont les travaux concernés ?
Il est essentiel de déterminer quels sont les travaux dont la réalisation requiert une déclaration préalable ou un permis de construire. Il s’agit des travaux dits de transformation (création d'une véranda, d'un garage, d'une dépendance ou d’un abri de jardin, rehaussement…). Sont aussi concernés les travaux qui ont pour conséquence de modifier l'apparence extérieure du logement ou sa superficie habitable.
Quelles sont les obligations du vendeur ?
Si vous découvrez que des travaux non autorisés ont été réalisés dans le logement que vous envisagez de vendre ou autour de celui-ci, vous avez le devoir légal d’en informer tout éventuel acheteur. Vous pouvez tenter de régulariser a posteriori la situation en demandant une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie. La vente du logement sera alors assortie d’une condition suspensive. Vous pouvez aussi convenir avec l’acheteur qu’il lui incombera de faire procéder (lui-même, plus tard et à ses frais) à la régularisation des travaux non autorisés.
Lors de la vente d'un bien immobilier, nous ne saurions trop vous conseiller de faire preuve de la plus grande transparence.
Quand démarrer la régularisation ?
La régularisation intervient entre la signature de la promesse et celle de l'acte de vente. Or, il est important de tenir compte du délai de réponse des services municipaux. Si le notaire du vendeur informe l'acheteur après la signature de la promesse de vente, l’acheteur dispose d'un délai supplémentaire de 10 jours pour se rétracter. La régularisation nécessite également que la taxe d'aménagement - majorée de 80 % - soit réglée. Enfin, les impôts locaux - impayés - devront, eux aussi, être payés.
Quels sont les délais de prescription et les sanctions ?
Au pénal, le délai de prescription est de 6 ans après la fin des travaux. En revanche, en matière civile, la municipalité peut intenter des actions en justice jusqu'à 10 ans après la fin des travaux. La régularisation n’efface toutefois pas l'infraction, mais elle vous évite de devoir vous subir d’autre sanction que la majoration de la taxe d'aménagement. En l'absence de régularisation, vous risquez gros. Et si des travaux non autorisés sont découverts après la signature de l'acte d'achat, la vente pourra être annulée par l'acheteur pour vice caché.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)