Tout comprendre au contrat de constructeur de maison individuelle (CCMI)

Réglementé par la loi du 19 décembre 1990, le Contrat de Constructeur de Maison Individuelle (CCMI) lie le maître d'ouvrage (le futur propriétaire, c’est-à-dire vous) au constructeur de la maison individuelle. Ce contrat qui s’applique aux constructions de maisons neuves encadre les obligations et les droits des deux cocontractants. Le CCMI est un contrat spécifique qui offre un niveau de garantie et de protection élevé aux futurs propriétaires.

Pour pouvoir signer un CCMI, le constructeur doit montrer patte blanche. Il en va de la sécurité du futur propriétaire de la maison. Pour cela, le professionnel doit notamment :

• être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
• être titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances, et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier ;
• s’engager à réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme ;
• s’engager à livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Le CCMI doit nécessairement comporter des éléments tels que :

1. la description détaillée des travaux à réaliser,
2. le prix convenu,
3. les délais d'exécution,
4. les modalités de paiement,
5. les garanties légales et décennales,
6. ainsi que les pénalités en cas de retard.

Il est important d’étudier ces éléments avec attention et d’éventuellement les négocier avec le constructeur avant de signer le contrat. Le CCMI doit également préciser les conditions de résiliation et les modalités de règlement des litiges.

Le CCMI offre plusieurs garanties aux futurs propriétaires. La garantie de livraison à prix et délais convenus oblige le constructeur à faire en sorte que la maison soit livrée conformément aux termes du contrat.

La garantie de parfait achèvement l’oblige, quant à elle, à réparer les éventuels défauts de construction signalés pendant la première année suivant la réception des travaux.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre pendant deux ans (dès la réception) les dommages qui affecteraient le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction (exemple : plaques de cuisson, chauffe-eau, appareils de ventilation, etc.).

Enfin, la garantie décennale protège les propriétaires contre les vices cachés et les dommages graves qui pourraient affecter la solidité de la construction pendant une durée de dix ans.

Dans un CCMI, aucune clause ne doit :

1. vous obliger à donner mandat au constructeur pour qu’il recherche le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès ;
2. permettre d'admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu'elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
3. soumettre le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation, pour vous, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
4. subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle à votre droit de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;
5. vous interdire de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.