Lors de la vente d’un terrain, il est obligatoire de réaliser, au préalable, une étude de sol. Celle-ci oblige le vendeur à renseigner l’acquéreur sur la qualité du sol de sa parcelle, notamment pour savoir si elle est constructible et dans quelle mesure.
L’étude de sol est-elle obligatoire ?
Oui, elle l’est ! Depuis l’arrêté du 22 juillet 2020, appliqué dès le 1er octobre 2020, la réalisation d’une étude de sol est obligatoire dans le cadre de la vente d’un terrain non bâti et constructible. Elle doit être réalisée par un professionnel agréé et fournie par le vendeur à l’acquéreur avant son achat. Elle est due par le vendeur à son acquéreur, que celui-ci soit un professionnel ou un particulier.
L'étude de sol d'un terrain est désormais obligatoire pour prévenir d’éventuels sinistres sur les bâtiments, pouvant être causés par l’existence de nombreux sols argileux sur le territoire. Les nombreux épisodes de sécheresse et le réchauffement climatique global risquant d’accroître ces risques, cette analyse a pour but de donner toutes les possibilités à l’acquéreur et à son constructeur d'adapter le projet de maison neuve à la parcelle et à sa qualité en termes de sol.
L’acheteur devra remettre à son constructeur l’étude de sol, afin que celui-ci lui apporte des solutions techniques par rapport à l’état de la parcelle et au projet de son client.
Qui doit réaliser l’étude de sol ?
L’étude de sol n’est pas une analyse qui se fait à la légère. C’est un document officiel, qui est encadré par la norme NFP 94-500. Elle doit donc être réalisée par un professionnel de son secteur, généralement un géotechnicien ou un bureau d’études spécialisé, missionné par le vendeur du terrain.
Dans le cadre d’une vente de terrain entre particuliers, c’est l’étude de sol G1, réalisée pour « des missions d’études préalables avant construction ». L’étude G1 est ensuite divisée en deux sous-parties : la G11 et la G12.
- L’étude de sol G11 est réalisée en amont du projet et elle définit les grandes lignes et les risques du terrain.
- L’étude de sol G12, elle, apporte les différentes solutions aux risques identifiés.
Cette analyse, pour être exhaustive, doit prendre en compte non seulement l’éventuelle présence d’argile dans le sol, mais aussi tous les éléments qui pourraient compromettre la solidité de la future maison : le risque d’inondation et de remontée des nappes phréatiques mais aussi les solutions possibles pour assainir l’eau.
Le géotechnicien doit à la fois lister tous les éléments qui composent le sol et leurs risques, mais également apporter des solutions concrètes au constructeur afin que la solidité des fondations de la future maison soit optimisée.
Comment se passe une étude de sol ?
Lorsque le vendeur souhaite vendre son terrain potentiellement constructible, celui-ci doit contacter un professionnel ou un bureau d’études spécialisé pour réaliser une étude de sol complète.
Le géotechnicien dépêché par le vendeur va tout d’abord étudier les documents liés à la situation du terrain : plan de masse, cadastre, PLU éventuel, etc.
Il va ensuite aller chercher des échantillons géologiques dans le sous-sol à l’aide d’engins de construction ou de démolition, afin de les tester sur leur résistance et les étudier attentivement.
Les échantillons sont ensuite analysés en laboratoire et une fois que le géotechnicien reçoit les conclusions, il va rédiger son rapport, qui va lister factuellement et exhaustivement les différents risques (ou non-risques) naturels qui pourraient intervenir sur ce terrain, mais également apporter les solutions adéquates pour le futur constructeur.
Si rien n’est réalisé entre temps sur ledit terrain, l’étude de sol est valable 30 ans.
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