Lors de l'achat d'une propriété (et même de préférence avant), il est important de vérifier s'il existe des servitudes qui pourraient restreindre votre droit de propriété. L'une des servitudes les plus redoutées n’est autre que la servitude non aedificandi. Et pour cause, elle interdit toute construction sur une partie du terrain. Comment fonctionne-t-elle ? Existe-t-il des moyens de la contourner ? On vous répond.
C’est quoi, une servitude non aedificandi ?
Une servitude non aedificandi (article 689 du Code civil) est une contrainte imposée au propriétaire d'un terrain et qui proscrit toute construction sur une partie dudit terrain. La servitude non aedificandi peut avoir été imposée par une entité publique (il peut s'agir d'un plan d'urbanisme, par exemple) mais aussi par un propriétaire privé. Elle peut d’ailleurs figurer dans le titre de propriété de la parcelle. Il est également possible qu’une convention entre les propriétaires des terrains voisins ou encore qu’une décision judiciaire aient mis en place cette servitude.
Que peut-on construire sur une servitude non aedificandi ?
L'existence d’une servitude non aedificandi a pour conséquence d'interdire de bâtir sur la partie concernée du terrain en faisant l'objet. Plus précisément, le propriétaire que l’on appelle le fonds servant (c’est-à-dire la parcelle à laquelle s'applique la servitude) a interdiction non seulement de construire mais aussi de dresser des plantations sur le périmètre soumis à la servitude non aedificandi.
D’un commun accord avec le propriétaire du fonds dominant (qui désigne le terrain au bénéfice duquel la servitude a été imposée), le propriétaire du fonds servant peut toutefois préciser les limites de l’interdiction (qu’est-ce qu’il est interdit de construire ? Où cette interdiction s’applique-t-elle ? Où cesse-t-elle de s’appliquer ?). La raison d’être de la servitude non aedificandi, c’est de veiller à ce que soit préservé l’intérêt du fonds dominant. Il peut s’agir de protéger une vue dégagée, un ensoleillement, un couloir d'aération, la tranquillité d'un lieu…
En cas de vente ou de location du terrain sur lequel passe la servitude, celle-ci ne s'éteint pas mais se transmet avec le terrain. En clair, elle est rattachée au bien et non à son propriétaire. En cas de vente, l’existence de la servitude doit être expressément mentionnée dans l’acte de vente.
Peut-on contourner une servitude non aedificandi ?
Bon, on ne va pas se mentir, il est difficile de parvenir à contourner une servitude non aedificandi. Sachez d’ailleurs qu’en cas de violation d’une servitude non aedificandi, le fonds dominant est en droit d’exiger que soit démolie toute construction qui aurait été érigée illégalement. Vous avez toutefois la possibilité de demander une dérogation à la servitude auprès de celui qui l'a imposée. L’examen de cette demande se fera en tenant compte de critères comme l'intérêt général ou encore la préservation de l'environnement.
Quand la servitude non aedificandi s'éteint-elle ?
Il peut arriver qu'il soit mis fin à la servitude non aedificandi. Trois situations peuvent survenir qui mettraient un terme à l'existence de cette charge :
- une construction n’a jamais fait l’objet d'aucune contestation au bout de 30 ans, la prescription trentenaire met fin, de plein droit, à la servitude non aedificandi,
- le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant passent un accord,
- le terrain devient impraticable.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)