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Les servitudes, qu'est-ce que c'est ?

Lorsque vous cherchez un terrain sur lequel construire votre future maison neuve, vous allez peut-être faire face à des servitudes. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? En quoi peuvent-elles vous concerner ? Explications.

Les servitudes, qu'est-ce que c'est ?

Sommaire

Quelle est la définition d’une servitude en immobilier ?

Les servitudes sont des contraintes inhérentes à certaines propriétés. Elles obligent le propriétaire d’un terrain de tolérer certains agissements de ses voisins ou de la mairie ou de s’abstenir de certains travaux ou aménagement, en faveur d’un autre terrain, propriétaire ou en faveur de l'utilisation commune. C’est un concept du droit qui remonte à l’époque Antique. Les servitudes sont encadrées par le Code Civil et plus particulièrement par les articles 690 à 696.

Notez qu’elles sont attachées au terrain ou à la propriété et non au propriétaire. On appelle celui qui supporte la contrainte le « fond servant », opposé au « fond dominant » qui profite du bénéfice de ces servitudes.

Bon à savoir

Les servitudes peuvent avoir une origine légale, être établies par la commune, avoir été imposées par rapport à la configuration naturelle du terrain ou encore avoir été imposées suite à un accord signé entre deux voisins.

Servitude de cour commune, servitude de droit privé, kézaco ?

Ce sont les deux grands types de servitudes. Les servitudes, que l’on vous décrit dans le paragaphe suivant (dites de passage, de vue…), font partie de l’une ou de l’autre de ces grandes catégories.

Les servitudes de cour commune sont des servitudes d’urbanisme, donc édictées par les municipalités, les conseils départementaux, etc. Elles prévoient en particulier des interdictions de bâtir sur tout ou partie du terrain (servitude non aedificandi) ou de ne pas dépasser une certaine hauteur sur les constructions.

Il y a ensuite les servitudes de droit privé, qui sont une charge réelle imposée sur une parcelle et qui en affecte l’usage. Ce sont là les plus connues, comme les servitudes de passage, de vue, d’égout des eaux pluviales, etc.

Bon à savoir

Dans les servitudes de droit, il existe des servitudes « continues », dont l’usage est continuel sans qu’il y ait d’intervention humaine (de vue, d’égout des eaux pluviales) et les servitudes discontinues, que l’on remarque que quand il y a un usage humain (de passage).

Quels sont les différents types de servitudes de droit privé ?

Il existe de nombreuses servitudes de droit privé. On peut compter notamment la servitude de passage, la plus connue, qui autorise un voisin B à passer sur le terrain du voisin A si sa maison est enclavée à la voie publique et qu’il n’a aucun autre moyen de sortir et d'entrer chez lui.

Il existe également la servitude de vue, qui existe lorsque deux maisons sont proches l’une de l’autre. En dessous d’une certaine distance, vous ne pouvez pas aménager d’ouverture ou de fenêtre, afin de ne pas voir directement chez votre voisin et vice-versa. En vue droite, la distance minimale entre les deux propriétés devra être de 1,90 m et de 0,60 m en vue oblique. Il existe aussi les servitudes d’égout des eaux pluviales, qui existent notamment quand un terrain est en hauteur et que ses eaux pluviales s’écoulent naturellement vers une résidence située en contrebas.

Enfin, dans les servitudes courantes, il existe aussi les servitudes de prise d’eau, qui permettent au fonds dominant d’implanter sur le fonds servant des installations nécessaires à la conduite des eaux.

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