Signé entre un particulier et un constructeur, le CCMI est un contrat offrant d’excellentes garanties. Son objectif ? Réduire quasiment à néant les risques pour l’acquéreur. Découvrez les avantages principaux de cette formule particulièrement rassurante.
Les spécificités du contrat de construction de maison individuelle
En 2012, près de 151 000 habitations ont été bâties dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), un choix prudent pour les acheteurs car il est encadré par une législation stricte. Le CCMI permet de bénéficier de toutes les garanties nécessaires afin d’optimiser la construction de votre maison. Toutefois, il n’est valable que si vous faites appel à un constructeur et non à un architecte ou à un entrepreneur, par exemple. De même, ce contrat est impossible si le terrain est vendu par le constructeur, car dans ce cas, le contrat relèvera d’une Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA).
Quelles différences avec les contrats VEFA ?
Le contrat de VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) est un acte officiel conclu auprès d’un notaire qui doit indiquer la nature des travaux, les prix prévus, les délais de livraison et la description des garanties financières souscrites. Toutefois, ce contrat est légèrement plus souple que le CCMI. En effet, il permet, notamment, d’inclure des clauses de révision de prix. Par exemple, si des difficultés sont rencontrées durant le chantier ou lorsque le projet est abandonné à ses débuts. A savoir avant de signer !
De solides garanties prévues au contrat
Différentes garanties, prévues au CCMI, protègent l’acquéreur en cas de dommage éventuel. Ainsi :
- La garantie de parfait achèvement a pour objectif de réparer les désordres survenant la première année.
- La garantie de bon fonctionnement couvre durant 2 ans les éventuels défauts constatés sur les équipements de la construction (robinets, portes…).
- La garantie décennale protège durant 10 ans les dommages ayant un impact sur la solidité de l’ouvrage ou qui compromettent son utilisation normale.
- L’assurance dommage-ouvrage : en cas de désordre, elle prend en charge le paiement des travaux, avant que ne soient déterminées les responsabilités.
Prix : un contrat qui évite toute mauvaise surprise
Le CCMI prévoit, tout d’abord, une grille d’appel de fonds. Celle-ci fixe précisément le pourcentage du prix total que peut percevoir le constructeur, à chaque étape de la construction. Ainsi, l’acquéreur devra verser :
- 15 % au moment de l’ouverture du chantier.
- 25 % quand sont achevées les fondations.
- 40 % lorsque les murs sont terminés.
- 60 % à la mise hors d’eau.
- 75 % au moment de l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air.
- 95 % à la fin des travaux de menuiserie, de chauffage, d’équipement et de plomberie.
- 5 % restants lors de la réception.
Parallèlement, la garantie d’achèvement prévue au CCMI impose une livraison au prix et aux délais qui ont été convenus. Autrement dit, ici, pas de mauvaise surprise financière, car le prix des travaux ne subira aucune inflation. Un point essentiel, particulièrement rassurant ! Enfin, notez également que le CCMI doit également indiquer quelle compagnie d’assurance se chargera de terminer le chantier, en cas de faillite du constructeur.
Consigne de 5 % en cas de malfaçon
De nombreux acquéreurs l’ignorent encore, mais les 5 % restants à payer au moment de la réception peuvent être consignés en cas de malfaçon. La somme égale à la retenue peut notamment être effectuée auprès d’un consignataire tel que la Caisse des Dépôts. Sachez que le constructeur n’a pas le droit de refuser de vous remettre les clés si vous choisissez de ne pas lui verser ces 5 % !
2 types de contrat existent : avec ou sans fourniture de plans
- Le CCMI avec fourniture de plans s’applique lorsque le constructeur ou une personne agissant pour son compte fournit un plan et lorsqu’il exécute tout ou partie des travaux de construction. C’est le contrat le plus fréquent et le plus sûr.
- Le CCMI sans fourniture de plan est un « CCMI allégé » qui est imposé au constructeur lorsqu’il ne fournit pas de plan mais réalise au minimum les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison. Parallèlement à ce CCMI qu’il signe avec le constructeur, l’acheteur signera également plusieurs contrats d’entreprise pour chacun des lots nécessaires à l’achèvement de la maison.
Bon à savoir
Dans le cadre des CCMI sans fourniture de plan, le particulier signe donc plusieurs contrats avec différents corps de métier. Mais attention, ces contrats n’offrent pas autant de garanties que les CCMI. A vous, donc, d’ouvrir l’œil afin de vous assurer que qu’ils prévoient au minimum les clauses essentielles fixant les obligations de l’entreprise. Parmi elles, le prix, les délais ou encore l’assurance décennale. Soyez vigilant !
CCMI : les clauses qui sont interdites
Dans un souci de protection maximal des particuliers, certaines clauses sont formellement interdites aux CCMI. Parmi elles, les clauses qui :
- Obligent l’acquéreur à donner mandat au constructeur pour la recherche du ou des prêts nécessaires au financement du projet
- Interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement ainsi qu’au moment de la réception des travaux
- Subordonnent la remise des clés au paiement intégral du prix. Car une telle clause rendrait impossible la consigne du solde du prix en cas de réserve émise lors de la réception des travaux.
Les points clés à retenir
Choisir un CCMI, c’est donc l’assurance de s'entourer et de disposer de toutes les garanties nécessaires à la bonne réalisation de son projet de construction. C’est à la fois un gage de sécurité pour vous et un gage de professionnalisme pour le constructeur !
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