Terrain isolé, terrain en lotissement : quel est le plus avantageux pour votre projet de construction ?

Terrain en lotissement, terrain isolé : que dit la juridiction ?

Le terrain en lotissement et le terrain isolé, également appelé terrain en diffus, vous permettent tous deux de faire construire une maison, et donc d’obtenir une maison neuve. Mais sur le plan juridique et technique, ces deux types de terrains présentent un certain nombre de distinctions :

• Le lotissement consiste à diviser un même terrain en plusieurs parcelles afin de construire sur chacune d’entre elles. Le lotissement doit faire l’objet d’un bornage et d’un permis d’aménager, qui est l’autorisation administrative obligatoire dans ce genre de projet. Si vous prévoyez la construction d’une maison en lotissement, vous achetez donc le terrain à un lotisseur, et vous avez la garantie d’acheter sur un terrain borné et viabilisé.
• Le terrain isolé ne fait pas l’objet d’autant d’encadrement : en achetant un terrain en diffus, vous pouvez aussi bien acquérir un terrain borné ou non, viabilisé ou non, et les démarches administratives liées à la construction ne seront pas déjà effectuées. Le plus souvent, on achète ce type de terrain à un particulier ou à la mairie, et il est rarement prêt à bâtir. À ce titre, il est impératif de demander un certificat d’urbanisme à la mairie avant d’acheter le terrain, afin d’avoir la garantie que le terrain est constructible.

Avec un terrain en lotissement, vous êtes accompagné

Si vous vous tournez vers un terrain en lotissement, vous avez la garantie d’avoir un terrain constructible. Il est également borné, ce qui signifie que vous n’aurez aucune mauvaise surprise concernant la superficie du terrain et les limites séparatives avec les propriétés contiguës. Le terrain est également viabilisé, ce qui signifie qu’il est déjà raccordé à l’eau, au gaz, à l’électricité, aux connexions téléphoniques et internet, sans oublier que le système d’assainissement est également prévu. En achetant un terrain en lotissement, vous savez qu’une étude du sol a été réalisée, ce qui signifie que les travaux des fondations ne poseront aucun problème. Enfin, vous bénéficiez d’aménagements collectifs au sein même du lotissement, comme la voirie, les espaces verts, parfois une piscine, des aires de jeux pour enfants, etc.

En revanche, notez que les logements construits en lotissements dépendent obligatoirement d’une copropriété horizontale puisque les maisons sont construites sur un terrain commun, ce qui implique des frais communs pour l’entretien de la voirie et des équipements. La construction doit également respecter un cahier des charges et selon les situations, le cahier des charges peut accorder plus ou moins de libertés aux acquéreurs. Généralement le constructeur est imposé par le lotisseur, ainsi que la plupart des caractéristiques de la maison, comme la superficie, le nombre de pièces, l’agencement des pièces, les matériaux extérieurs, la couleur des façades, la présence ou non d’un étage, l’orientation de la maison, etc. En définitive, vous avez généralement le choix des revêtements intérieurs et des équipements dissociables de la maison.

En conclusion, le choix d’un terrain en lotissement s’impose si vous souhaitez être accompagné au maximum dans les démarches administratives et que vous souhaitez que tout soit géré pour votre compte de A à Z. En contrepartie, vous sacrifiez une grande partie de votre liberté concernant la maison.

Avec un terrain isolé, vous avez une plus grande liberté

En achetant un terrain isolé, vous bénéficiez d’un maximum de libertés concernant les caractéristiques de la maison. Vous avez la possibilité d’envisager absolument tout ce que vous souhaitez (dans le respect des contraintes imposées par le PLU). Vous choisissez librement le constructeur et plus largement tous les professionnels qui vont intervenir sur le chantier, vous êtes libre de choisir des plans standardisés, de les concevoir vous-même ou de les faire dessiner par un architecte, et vous avez la garantie d’avoir une maison qui vous convient en tous points. Si vous le souhaitez, vous pouvez même opter pour l’auto-construction.

En revanche, vous devez réaliser chaque démarche et gérer chaque étape de la construction en toute indépendance, et à ce titre, il est impératif de vérifier un par un plusieurs documents et caractéristiques : vous devez consulter le PLU, le cadastre du terrain, vérifier le certificat d’urbanisme pour vous assurer que le terrain est constructible, vérifier que le terrain peut être viabilisé, vérifier que le terrain a été borné et réaliser un bornage le cas échéant, faire une étude du sol pour connaître l’état du sol, ce qui va ensuite conditionner les travaux des fondations, etc. Enfin, une fois que tous ces paramètres sont checkés, il faut réaliser les démarches de demande de permis de construire, puis celles permettant de viabiliser le terrain.

Si vous choisissez cette option, vous bénéficiez donc davantage de libertés, mais vous devez réaliser seul(e) toutes les démarches administratives, ce qui rallonge également la durée du projet.